行业环境大调整背景下，房地产企业的业绩表现呈现严重分化，而建发房产（下文简称建发）无疑是逆势而上的典型代表：
· 2021年全年，建发销售额为1656亿元，增幅达34%，远高于百强房企的平均增长水平（-3%）；
· 2022年1-9月，在《中国房地产企业销售TOP100排行榜》中，流量、权益、全口径三大维度榜单，建发均处于TOP15行列，其中，操盘金额榜位居TOP11，排名较去年同期上升8个位次。
亮眼的业绩，得益于企业长远的发展战略思考，建发始终如一地将“产品主义”作为立身之本，成功树立新中式产品IP，同时，也注重通过不断创新拓展产品边界。
正因为这种产品主义精神，建发进入浙江仅仅6年，便成功地在杭州、宁波、温州、绍兴等多个城市站稳了脚跟。以宁波为例，建发两年落下三子，实现深耕的同时成功打响企业品牌知名度。
一方面，择址核心，通过景观园林、户型设计的特色化打造强化产品力，树立鲜明的新中式IP。首入宁波，便率先将新中式住宅这一全新产品落地城市核心区，重塑了区域产品格局，项目入市便创下斐然的销售业绩。
另一方面，不固步自封，孜孜不倦地追求更精进的产品。最新落地的宁波缦云项目，不仅延续建发的新中式基因，又在多个层面上有所升级，还将智能科技植入到居住空间，实现了产品端的全新突破。
本文将就“建发在宁波如何为产品赋能？如何立住新中式产品IP？如何精进产品？”三大问题，进行深度剖析。
建发如何为产品赋能？
占据“金三角”高地 持续挖掘潜力
为什么建发能“占一城稳一城”，顺利深耕宁波？其清晰的布局路径是首要原因。
回顾建发在宁波的拿地史，会发现，其均是于激烈竞争中“攻城拿地”：
· 2020年12月，首入宁波，一举竞得海曙核心区地块；
· 2021年1月，落下宁波第二子——江北湾头地块。
短短一个月连下两子，有魄力有决心的投拓背后，展现的是建发一贯倾向于布局高价值区域的拿地逻辑。
从区位来看，海曙、湾头均为三江口核心区的重要组成部分，而三江口区域自古以来就是宁波对外贸易的核心节点，在城市发展中占据重要地位，《宁波2030城市发展战略》中更是提出要重点打造三江六岸CBD。
高站位下，三江口区域价值进一步凸显，建发在宁波布局的板块，发展能级和配套量级都冲到了前列，可见，建发的投资路径与城市发展保持高度一致。
布局高价值区域的拿地逻辑在缦云项目上同样也有呈现，而这无疑大大提升了项目的价值。
从大区域上看，缦云在江东板块的落地，延续了建发进驻宁波以来的“三江口布局”。同为“三江六岸CBD”的重要一环，江东的发展能级和配套量级可见一斑，宏观区位优势不言而喻。
如若再将目光聚焦到微观区位上，不难发现，缦云项目三公里范围内涵盖大量重量级配套，满足购房者的多维需求。（详见下表）
此外，在缦云北面，规划了软件产业园和智创谷，未来将导入大量高净值人群，产业活力和人口红利的兼具，不仅能为板块未来发展创造强劲的增长势能，也确保了项目的高价值属性。从市场层面看，江东市场一直是宁波高端产品的主力成交区域，板块的高端产品广受认可。· 板块内单价3.7万元/㎡及以上、单套建面约150㎡及以上的高端产品，尽管只有6、7两个月有新增供应，但就今年1-8月的成交数据来看，江东板块的高端产品成交仍占据较大份额，约占宁波主城同级产品总成交量的23%，共计成交239套。· 单看区域内个盘销售，东部江山万里在售时最高单价达5万+，龙湖天曜在售时最高单价超4万，虽然价格相对处于板块头部水平，但丝毫不影响两盘的高去化。新增供应少，去化速度快，加之较为旺盛的需求，也在一定程度上推高了板块的二手房价格，形成了显著的价格倒挂。目前板块在售新房价格普遍在4万元/㎡左右，而交付近3年的融创逸树和玖著里，二手房成交单价早已突破 4.8万元，该价格较两项目入市时翻了1倍之多，增幅显著。而从建发以往交付的项目看，凭借突出的产品品质在二手房市场表现普遍更为亮眼，均表现出强劲的高溢价能力。典型如其早前在杭州打造的养云静舍，新房在售时期销售均价5.4万元/㎡，在二手房市场的最新挂牌单价已接近10万元。还有苏州的中泱天成，厦门的半山御景也是如此，二手房挂牌价均超过新房在售时期近3倍。目前，宁波已全面取消限购，高端需求正被进一步释放，而江东高端产品库存却在持续萎缩。这一情况下，即将面世的缦云，无疑为高净值人群提供了一种很好的选择。区域高站位下，缦云又会以怎样的产品力在宁波市场“一鸣惊人”？拿下优质地块之后，建发开始展现其产品功力，尤其体现在园林景观的打造上，通过一贯的高质高标建设，充分显露其在园林打造上的特点。一是造园理念特色鲜明：
· 首先，遵循“儒门、道园、唐风、华纹”的打造理念。不同于市面上主流的明清风格，建发所打造的唐宋风格，辨识度进一步凸显；· 其次，注重礼序感，采取一轴三进的设计手法，打造“三进三园”新中式园林。一进作为社区连接城市的第一展示面，往往打造古代“王府”规制的社区入户大门；二进作为宴迎宾客的空间，则打造各类特色院落景观，以表对客人的欢迎与尊重；三进作为三重归家动线至关重要的组成部分，建发通常将其打造成“唐系国风”的中式古典园林，为业主提供休闲、会客的专属空间。
二是坚持景观园林的全实景呈现。高标准的造园理念下，建发坚持打造实景示范区，做到让客户眼见为实。而作为建发高端改善产品系的缦云，在园林设计上比以往更为用心。
一是立足地块自身优势，以“一脉两园拾景”的整体布局，打造了超2万方新中式园林，约占地块总面积的2/5，是其目前为止在宁波打造的最大的园林；二是邀请中式造园大师【柏影设计】，以书画大家吴冠中的【双燕图】为设计理念，进行在地化设计，以青瓦白墙、垂花柱、将军门、五折连桥、观景半亭的元素，将图中“拂柳掠水、粉墙青瓦”的月湖宁谧水乡意境，在缦云的园林实景再现；
缦云示范区实景图
三是在选材上精益求精。例如，为了尽可能100%还原效果图，每一块景石、每一棵松，都是设计师按照图纸，亲自到实地挑选、取材。包括缦云水景池壁的造型同样别具匠心，是由施工团队用约1厘米宽片岩条石一点一点粘贴而来，从而最终呈现细腻精致的质感。
而为了能长久保障园林呈现的高品质，缦云在园林的维护上也颇有讲究。水景维系方面，通过水循环系统延长水系的生命周期，同时配合经验丰富的后期物业进行维护，避免后期无人维护的尴尬局面；园区排水方面，对园路进行横坡2%，纵坡1%的高差设计，一侧铺设排水明沟并要求定期检测，下水口则每隔10米一设，形成防积水体系，以满足暴雨天气20分钟的瞬时排水；也正是景观园林的全实景呈现，具有建发专属标签的“新中式”特点及其对园林的细节打磨展现得淋漓尽致。面对宁波购房者多样化的户型需求，缦云打造丰富多元的户型面积，从建面约105㎡一直覆盖到建面约220㎡，并不断优化空间尺度，强化空间功能。
比如建面约118㎡户型，为市面少见的四房两厅两卫的格局，兼顾尺度感与功能性。· 采用客、餐厅与阳台一体化大通厅设计，形成面积超28㎡的宽厅；· 3个卧室均实现了接近1:1的开间进深比，较市面同级产品增加一个书房空间；· 南向打造了面宽约7.3米的双联阳台，270°的主卧环景大飘窗，都进一步拓宽了户内的观景视野。
再比如建面约189㎡户型，敏锐洞察现代家庭交互模式变化，公区以“去客厅化”的前卫理念打造了约72㎡的进阶版LDKB，功能丰富且灵活多变，动线、光线也更自由；其中，约5米大开间的厨房自带岛台，可充分满足改善家庭未来的品质生活；而主卧与老人房的套房设计，进一步增强了未来居住的舒适度和私密性。园林的全实景呈现、充满人性化思考的户型设计，两者共同作用下，建发的新中式IP内核愈发坚实，其在宁波的品牌IP也得以成功树立。
建发如何进行产品突破？
建发不只精于“新中式”的雕琢，也善于从其他层面给产品做加法。因此，缦云不仅很好地传承了上文所提的新中式产品基因，同时又以客户需求为准绳，在社区配套与生活方式上进行了诸多创新升级。首先，在社区公区配套打造上，缦云做了全维考量，立足幼、青、老全龄段生活需求，规划阳光地下室、三恒泳池、云缦阁、鲤乐荟、健身房等丰富的功能空间，这样的配置，即便是在当下的杭州市场也较为少见。
恒温、恒湿、恒氧的三恒泳池，顶部采用超大天幕玻璃，良好的自然采光进一步强化了空间尺度感，同时解决室外灰尘污染池水的尴尬问题，为业主创造了更为舒适的运动环境；另外，更衣室、喷淋池与SPA间的高配设置，也为业主提供了更多便利，进一步提升体验感。
泛会所“云缦阁”作为社区的第二客厅，内部设置小型观影院，不定期无偿提供影片放映服务。此外，业主也可提前预约将其作为交流、宴客厅使用，除交予物业清洁打扫费外，无需缴纳场地费等额外费用。
云缦阁示意图
更为亮眼的，缦云还专门为儿童打造了儿童会所鲤乐荟，该特色场地设置了儿童影院、儿童游乐场、儿童运动馆、乐高室、儿童书吧等空间，且均以封闭形式打造，强化了儿童活动空间的安全保障。
鲤乐荟示意图
其次，建发在智能科技方面做出了新的尝试，并植入到缦云的人居空间当中，与时俱进地打造全场景智慧社区，涵盖了安防系统、门禁系统、智能家居系统、科技健康系统四大智慧科技系统。疫情反复的当下，科技的运用赋予了社区生活更多可能性。例如全程无接触到户，从小区大门到入户大门的每一步都实现人脸识别或是语音识别，保证安全的同时还解放双手；恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒菌、恒静的屋内环境，也为健康生活创造了良好的环境。在“3字头”的毛坯限价下打造上，建发对于缦云的打造更显高配，且这还是建立在其本身就具有较好产品力的基础之上，可见其对产品的进取心和长期深耕宁波的决心。通过缦云项目，建发的新中式产品打造能力得以进一步施展、进一步升维。值得一提的是，项目于月初开放示范区，单日吸引客户3500组，人数高达800余人，市场的高度关注，恰巧也印证了建发产品的强兑现力。市场下行期，产品为王，好的产品才能真正穿越周期，而提供好产品的建发，也能凭借这一能力，成为行业下半场真正的主角。
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